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Me gustaría saber si puedo pedirle al administrador de fincas de mi comunidad que me enseñe los documentos contables de ingresos, gastos, extractos bancarios, etc.; y si no accede a mi petición ¿Qué tengo que hacer?


El art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge la obligación del Administrador de llevar las cuentas y custodiar la documentación a disposición de los titulares. Además, consideramos que se deben presentar las cuentas, explicarlas y entregarlas, en su caso, a la Junta de Propietarios ó al Presidente u otros representantes legales de la comunidad. En nuestro despacho, siempre que presentamos cuentas advertimos que todos los justificantes contables del balance se encuentran a disposición de cualquier comunero para su comprobación.

Pensamos que si no se accede a su petición será por falta de transparencia, pues no podemos ver lógico otro motivo. Sería conveniente en este caso que traslade su petición al Presidente, como representante legal de la comunidad, para que en su nombre realice la solicitud al administrador, ya que éste no es el dueño ni el titular de la documentación de la comunidad y siempre actúa bajo contrato de mandato.


El presidente de mi comunidad ha nombrado a un administrador de fincas sin contar con el resto de vecinos ¿Es legal dicho nombramiento o se puede impugnar según el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal?

El Presidente no dispone de esta facultad, que deberá ser ratificada en Junta General. Hasta tanto no tenga lugar la misma, no se puede decir si se aprueba o se rechaza y como quiera que no estamos ante acuerdos no procede ninguna actuación y menos la impugnación, pues el art. 18 L.P.H. se refiere siempre a “acuerdos”, no a decisiones provisionales del Presidente. Si la Junta no acepta el nombramiento se podrá pedir responsabilidad por los gastos que este hecho ha ocasionado.

Pero cuando se celebra la Junta y si de manera expresa o tácita se admite la decisión de la designación del administrador se habrá producido la confirmación antes señalada. Si sucede así no cabe impugnación alguna, ya que este nombramiento previsto en el art. 13, apdo. 7, L.P.H., y sólo necesita de la mayoría, por lo que la negativa o voto en contra de una minoría no tiene efecto alguno.


La Comunidad ha contratado un administrador de fincas y los vecinos que votaron en contra se niegan a pagar la parte que les corresponde de los honorarios alegando que no es un servicio necesario, ¿pueden legalmente oponerse al pago referido?

Para la contratación de un administrador de fincas se requiere solo el acuerdo de la mayoría simple, en consecuencia, todos están obligados a pagar los honorarios del administrador, sin posibilidad alguna de exoneración por el mero hecho de votar en contra o no considerar oportuno dicho nombramiento.


El Secretario-Administrador ha emitido un certificado de deudas erróneo para la transmisión de una vivienda, ¿se puede exigir la deuda correcta a los nuevos propietarios?

La opinión de ACOFINCA al respecto es que la certificación expedida por la Comunidad, firmada por el Secretario-Administrador, que consta en la escritura de compra-venta, cumpliendo los requisitos del artículo 9.1, regla e) es vinculante, es decir, no se puede exigir a los compradores otras cantidades, sin perjuicio de que se pidan responsabilidades al cargo de la Comunidad que ha cometido el error en dicho certificado.


En la junta ordinaria el Administrador no ha presentado un presupuesto de gastos para el siguiente ejercicio, limitándose a indicar que se “prorroga” el del año anterior, ¿es correcta esta forma de proceder?

La Ley de Propiedad Horizontal recoge que corresponde al Administrador “preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos”, por lo que en nuestro despacho siempre se elabora un presupuesto concreto de gastos y lo más ajustado posible a la realidad, asunto éste que al parecer no se ha llevado a cabo en su comunidad, bien por falta de tiempo o de profesionalidad, ya que no podemos entender como no se ha tenido en cuenta el incremento de precios que sufrirán los servicios y suministros de la comunidad, ó incluso los propios honorarios de administración, que en este caso deberán ser lo mismos que los del año pasado.


Desconocemos si el administrador de nuestra Comunidad, que cobra por su gestión, está colegiado, ¿qué consecuencias puede suponer para la Comunidad si no pertenece al Colegio de Administradores?

Puede realizar la consulta directamente en el Colegio de Administradores de Cádiz, bien vía telefónica (Telef. 956-307286) o mediante escrito.

Los que ejercen la actividad sin estar colegiados suelen actuar sin dejar rastros evidentes de su “trabajo”, pues no suelen indicar en las actas, ni en los estados contables, ni en ningún documento, su nombre y apellidos para eludir responsabilidades, ya que habitualmente están cobrando honorarios de forma ilegal, pues probablemente no cotizan a la Seguridad Social ni declaran sus ingresos a Hacienda. La Comunidad está consintiendo y colaborando con una economía sumergida, si éste fuese el caso, además de incumplir con la obligación fiscal de retener el 15% de los honorarios del “profesional” (IRPF), y en consecuencia ante una inspección tributaria podría ser objeto de sanciones importantes.

Por otro lado, la Comunidad carece de garantías sobre la gestión realizada por este administrador, que con seguridad no tendrá ni el más elemental seguro de responsabilidad civil, ni por supuesto el respaldo de un Colegio Profesional.



 

    

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