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En los estatutos de mi comunidad se recoge que los locales comerciales no participarán en los gastos de servicio de limpieza de las escaleras. Si dicho servicio lo realiza el Conserje, ¿debe pagar, y si se contrata a una empresa de limpieza?

Nuestro criterio es que si este servicio se realiza por parte del Conserje todos deben participar, pues ésta es una de las muchas funciones de estos empleados y nadie puede quedar exento, pues también vigilan la finca, recogen la correspondencia, etc., siendo el conjunto de estas tareas lo que marca su nómina.

Pero cuando el servicio se hace independiente y se contrata a una Empresa exclusivamente para la limpieza y en este concepto figuran los locales exentos en el Estatuto, la contestación es que no cabe que se les exija su participación en unas funciones perfectamente individualizadas donde gozan de exoneración, pues entonces se estaría incumpliendo totalmente el precepto estatutario.

Los estatutos de mi comunidad recogen en una cláusula el derecho a favor de la empresa promotora, dueña de un local, de usar las escaleras, ascensores, azoteas, etc., sin obligación de pago alguno, ¿es legal?

La LPH en su contenido anterior, como después de la reforma del año 1999, establece en la Disposición Final que son nulas todas las cláusulas contrarias o incompatibles con la Ley.

Entendemos que esto ocurre con la cláusula del Titulo (estatutos) en virtud de la cual el promotor, dueño del local, tiene el derecho de utilizar elementos comunes, sin pagar cuota alguna, es decir, con plena exoneración, pues ello es contrario a lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la citada LPH y del sentido general y finalidad del régimen de propiedad horizontal.

Pero para anular esta cláusula es necesario que la Junta lo acuerde y se acuda al correspondiente proceso judicial, pues solo los Tribunales están capacitados para declarar dicha nulidad y modificación del Título, teniendo en cuenta que no podrá existir unanimidad en la Comunidad para modificarlo, ya que el promotor se opondrá.

Un propietario de un local que está exento de los gastos de mantenimiento de las escaleras ha transformado el local en vivienda con el consentimiento de la Comunidad, por lo que ahora, según afirma, también seguirá exento de dichos gastos, ¿está en lo cierto?

Los actos propios vinculan y si un local ha realizado todas las gestiones administrativas para convertir el local en vivienda y no ha encontrado problemas en la Comunidad, no resulta legalmente admisible que pretenda seguir pagando como antes de la reforma de transformación.

En definitiva, las cosas se hacen de una forma y con todas las consecuencias materiales y jurídicas. Los locales están exentos de determinados gastos, pero no las viviendas, que es lo que ahora existe.

Los locales de la planta baja no participan en los gastos de servicio de portería, según establece los Estatutos, si la Comunidad despide al portero y vende el piso que usaba, ¿deben cobrar la parte de la vivienda de la portería que les correspondan?; y si la comunidad ha contratado posteriormente a un conserje ¿deben contribuir a este gasto?

La exoneración, en la conservación del servicio de portería, que establece los Estatutos para los locales, no significa en ningún caso que, cuando se vende el piso destinado a este fin, previa desafectación, se puede dejar sin abonar la parte correspondiente a los mismos, pues lo cierto es que la finca ha perdido un elemento común importante y eso repercute en el valor de la copropiedad en general del edificio.

En cuanto a la segunda cuestión, entendemos que los locales tampoco deben participar en los gastos actuales del Conserje pues la exoneración por determinados servicios sigue vigente sea quien fuere el que los preste.